アメリカ集合住宅投資の優位性 Advantages of US real estate investment

アメリカ集合住宅投資の優位性

日米集合住宅の投資効果比較を行った場合、アメリカ集合住宅は「値上がり性」「高稼働率によるキャッシュフローの安定性」という面で優れています。
アメリカの「オフィス」、「商業施設」、「集合住宅」という投資用不動産の中で、「値上がり益」、「キャッシュフローの安定性（稼働率の安定性）」という面において、集合住宅が最も優れた投資対象となっています。
今後のアメリカ集合住宅は、①借家ニーズの高い35歳以下人口の増加と、②アメリカ景気回復に伴う雇用者数や世帯収入増加の見込みから、絶好調に向かうこと期待できます。

日米集合住宅の比較

アメリカではサブプライム危機以前の水準を超えて、集合住宅1棟あたりの価格が2.5倍以上上昇しています。
価格が右肩下がりの日本の住居不動産に対し、アメリカ集合住宅が優れたキャピタルゲインを達成していることがわかります。

日本とアメリカの集合住宅の稼働率の比較

日米中古住宅市場の比較

アメリカの中古住居不動産の市場規模は日本の約40倍と巨大であり、アメリカでは適正なメンテナンスを行っていれば中古不動産は価値を維持します。
また、アメリカはその中古不動産市場規模の大きさによる高い流動性から、日本の住宅不動産よりもより短期間での市場売却が可能となっています。

(出典)
　住宅・土地統計調査（平成20年）（総務省）、Statistical Abstract of the U.S. 2006を基にAAI作成

アメリカ　不動産アセットクラス別の比較

景気変動による稼働率変動の影響を受けにくいアメリカ集合住宅

アメリカ集合住宅は、オフィスや商業施設と比べて景気サイクルによる空室率変動の影響を受けにくく、歴史的にみて空室率が低水準で安定しています。
特にオフィスは景気後退期に空室率が大きく上昇し稼働が不安定となりますが、集合住宅ではそれほど空室率が上昇することもなく、オフィスや商業施設と比べ安定的なキャッシュフローをもたらしています。

米国雇用人口増加に伴い高まる集合住宅の稼働率

アメリカ集合住宅の稼働率は、既にサブプライムショック前の2005年～2006年頃の水準まで回復しています。
集合住宅稼働率は米国雇用人口と相関性があり、本格化するアメリカの経済成長に伴い雇用人口が増えることから、今後のアメリカ集合住宅の稼働率の高位安定が期待できます。

若い世代を中心に進む所有から賃貸へのシフト

アメリカにおける持家比率は、2004年をピークに減少が続いています。
その要因として、①融資条件の厳格化による住宅ローン取得の難化、②金融機関の差押え（foreclosure）による自宅退去、③職業選択時の柔軟性が高い借家への志向等、持家志向から賃貸志向への意識の変化、などがあります。

最も持家比率の減少率が高いのは「35歳以下の層」であり、その次に「35歳から44歳までの層」が続きます。持家を手放した層の約半数が両親の実家に同居、残りの半数が集合住宅等の借家住まいになっていると見られています。

アメリカ集合住宅今後の見通し－まとめ

下図のような経路で、アメリカ集合住宅の「賃料上昇」と「安定稼働」が期待できます。